La table ronde qui s’est tenue, jeudi à 16H30 à l’université des verts ( EELV) fut très interessante. Manuel Domergue présenta la synthèse des propositions du mouvement , la table ronde était présidée Par Emmanuelle Cosse, vice- présidente du Conseil régional Ile de France, chargée du Logement qui anime avec manuel la commission logement d’EELV. Participaient aussi au débat Patrice Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbée Pierre et Denis Burckel du Think-thank Terra Nova, rédacteur du rapport réalisé sur le logement. Je suis intervenue plus précisément sur les sujet concernant la régulation des prix des loyers, de l’immobilier, du foncier et l’urgence abolue de construire massivement des logements, et des logements qui correspondent aux ressources des français, des logements soviaux, ou à coût abordable !
Tout au long de la table ronde , il est apparu de très larges convergences que nous avions déjà pu observé à la première réunion de l’Assemblée des gauches, initiée par le club gauche Avenir qui s’était tenu le 6 Mai à Paris.
Vous trouverez ci-dessous la première partie de mon intervention concernant des propositions sur la régulation des loyers !
« Nous ne résoudrons pas la crise du logement sans ruptures, tant avec la politique actuelle de la droite qu’avec certains choix que la gauche n’a pas engagés, lorsqu’elle était au pouvoir. Et je veux tout particulièrement parler de l’impérative nécessité des réguler les prix, ceux des loyers, ceux de l’immobilier et de foncier en s’attaquant réellement à la rente foncière qui a explosé ( +700% en trente ans !). Il faut mettre un coup d’arrêt à la hausse continue de la part des dépenses de logement dans les dépenses des français !
Concernant les loyers : il y a eu une hausse moyenne des loyers bien supérieure à celle des prix et des salaires. Avant 2008, l’ indice d’évolution des loyers pour les locataires en place était fondé sur l’indice de la construction qui augmentait plus que l’inflation. Ce n’est qu’en 2008 que le gouvernement a repris le chantier initié par le gouvernement de la gauche plurielle (et brutalement arrêté lors du changement de majorité), à savoir installer un nouvel indice IRL proche de l’inflation. Entre 2002 et 2008, le décalage entre l’evolution des loyers et des revenus s’est ainsi terriblement accru. Mais, ensuite, en dépit du nouvel indice, cet écart s’est encore creusé , en particulier à l’occasion des relocations, renouvellements de bail , ou avec les logements neufs. C’est pourquoi je pense qu’un gouvernement de gauche en 2012 doit :
1- Réguler les renouvellements de bail, les relocations et les logements neufs. Créer des cas d’abus manifeste de loyers.
Actuellement seul est régulé- faiblement- le renouvellement de bail (expiration du bail mais même locataire) en Ile de France (décret prorogé annuellement). La règle est le maintien du loyer préexistant, avec les hausses IRL normales, sauf en cas de loyer manifestement bas. Dans ce cas, le loyer doit pouvoir être remis au niveau des loyers du marché au voisinage. Il faut généraliser ce décret sur tout le territoire national.. Il faut un mécanisme similaire pour la relocation (changement de locataire) où actuellement le propriétaire fait ce qu’il veut. Le propriétaire aurait l’obligation de produire au nouveau locataire la dernière quittance (sans le Nom) du dernier locataire. C’est à envisager sur tout le territoire. A Paris, l'augmentation des loyers de relocation a été de +8,3% pour la seule année 2010, +4,2 pour la banlieue et +1,9% en province. Enfin pour les nouvelles locations (logements vides ou neufs), actuellement totalement non contrôlées, il faut imposer que le loyer corresponde au loyer moyen dans le secteur sans anticipation des hausses à venir ! Mais il faut aller plus loin
Pour ce faire il faut pouvoir mieux établir les loyers moyens ou de références et c’est tout l’intérêt de mettre en place un système de « miroir des loyers » ou « cadastre des loyers » comme en Allemagne ! Néanmoins, avant que cet outil soit fiable et rodé, les agences immobilières et les notaires donnent des éléments intéressants. C’est donc praticable.
Reste qu’il est difficile de tout contrôler donc l’essentiel réside dans l’affirmation de l’obligation et dans l’ouverture d’une capacité pour les locataires (on verra que dans certains cas ce sera utile pour les propriétaires) de faire appel à une commission arbitrale dans un premier temps, et éventuellement à la justice dans un second.
Dans tous ces cas, la règle doit être : le loyer doit rester au niveau de celui du locataire précédent, les nouveaux loyers être au niveau des loyers au voisinage sans hausse ni anticipation spéculative. Evidement sauf s’il y a des travaux d’amélioration et d’économies d’énergie qui devront être prises en compte dans le nouveau loyer.
2- Pour combattre les abus, et définir les niveaux raisonnables de loyers, créer des commissions arbitrales propriétaires/ locataires, comme en Allemagne.
Elles seraient compétentes pour
- Les litiges concernant la régulation des renouvellements de bail, de relocations et de fixation de loyers dans le neuf ou mises en location
- Pour des cas d’abus manifestes. Ces commissions seraient saisies par les locataires dans le cas où les loyers seraient trop décalés avec ceux du marché ou au regard de leur confort. Cette commission arbitrale pourrait donner un avis, qu’il s’il n’était pas suivi pourrait être transmis au tribunal saisi par l’une des parties. Il faut introduire dans la loi, la possibilité de requalifier des contrats de location en cas d’abus constatés (cas en Allemagne.)
- Elle servirait de base à l’instauration de l’instauration d’un cadastre des loyers ou miroir des loyers qui fixe par zone un loyer de référence.
- Elle pourrait examiner aussi les recours des propriétaires en cas de gel ou de moratoire de loyers ou de refus de réexaminer le loyer avec des travaux d’économie d’énergie.
Une loi très rapidement votée devrait avoir un effet dès la fin 2012.
3- Aller plus loin en instaurant un moratoire sur la hausse des loyers, limité dans le temps et dans les territoires tendus (métropoles et/ou Ile de France) pour rattraper les hausses excessives passées.
- Modulation dans le temps : Elle peut être modulée dans le temps. Sur deux ans de façon dégressive: IRL nulle la première année, 50% la suivante et retour à l’IRL la troisième année. On peut étaler encore davantage mais, à mon avis, 2ans c’est bien !
- Modulation dans l’espace : Il vaut mieux limiter ce moratoire aux zones tendues et à minima à l’ile de France et PACA et quelques métropôles.
- Modulation en fonction du bail : on peut imaginer de n’appliquer ce moratoire que pour certains baux (les plus récents par exemple ceux d’après 2002 ou 2004 date ou l’évolution moyennes des loyers décroche nettement de l’inflation ou bien encorepour les baux postérieurs à 2008, date du nouvel IRL.
Ce moratoire sera accepté à plusieurs conditions:
- montrer qu’il s’agit d’un rattrapage après des abus avec pour objectif de rétablir progressivement le prix du logement avec les revenus des français. Entre 1998 et 2011 les loyers ont augmenté de 31% contre 24% pour l'indice des prix à la consommation.
- proposer un mécanisme arbitral permettant de traiter les cas particuliers où cette règle serait injuste pour le propriétaire (loyer historiquement sous-évalué), en plus de ce qui est évoqué plus haut.
- évidement permettre une hausse en cas de travaux et imaginer un mécanisme favorisant les travaux d’économie d’énergie ;
-proposer une stratégie compensatoire aux HLM. Une piste pourrait être d’intervenir pour transformer une part du livret A (dont la hausse va pénaliser les organismes) en prêts à taux fixes, comme cela fut longtemps le cas. Les aides compensatoires pourraient aussi être abondées par l’économie d’APL sur les locataires HLM en un fond qui pourrait être ventilé auprès des organismes après un accord sur leurs politiques de loyers. On peut aussi les dispenser du gel s’ils n’ont pas augmenté au-delà de l’IRL les loyers et les relocations.
- Instaurer une garantie du risque locatif universelle et obligatoire qui assurerait les propriétaires de toucher leur loyer et de préfinancer les travaux de remise en état en cas de dégradations à la remise du bien (ce qui ne dispense pas de se retourner contre les locataires de mauvaise foi). Le tout s’accompagnant d’un encadrement strict des dépôts de garantie et l’interdiction des cautions supplémentaires. L’idée ainsi se profile d’un nouveau contrat entre le pays et les bailleurs privés, équilibré entre les droits et les devoirs.
Lorsqu’on parle de régulation , il est indispensable de parler de la régulation des prix de l’immobilier et du foncier….
Vous retrouverez demain sur le blog , la suite de cette intervention.
